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 住宅小區(qū)在規(guī)劃建設(shè)中，除了用于居住的住宅外，還要建一些與居民生活相關(guān)的配套設(shè)施，例如老年活動站、少兒中心、室內(nèi)體育活動場地、會館、消防中心、地下車位等，這些配套設(shè)施由開發(fā)商投資建設(shè)，小區(qū)入住后一般都由前期物業(yè)自用或者出租。通過以前推出的文章，許多業(yè)主都已清楚，這些小區(qū)配套設(shè)施應(yīng)歸全體業(yè)主所有，《民法典》第二百七十四條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

  但在2021年1月1日《民法典》實施之前，開發(fā)、物業(yè)已占有的公共設(shè)施如何處置？特別是小區(qū)成立業(yè)委會，變更物業(yè)后，就面臨小區(qū)公共設(shè)施交接的問題，開發(fā)或物業(yè)稱這些設(shè)施歸其所有，業(yè)主該怎么辦？請看下面這則當(dāng)時頗為轟動的案例。

  哈爾濱四季芳洲小區(qū)由天利房地產(chǎn)開發(fā)，2004年東安物業(yè)作為前期物業(yè)入住該小區(qū)。2016年6月小區(qū)業(yè)委會備案成立，隨后召開業(yè)主大會通過解聘東安物業(yè)的決議。但隨后事件的發(fā)展相當(dāng)復(fù)雜，不甘心被解聘的物業(yè)提起行政訴訟，要求撤銷業(yè)委會的備案，被法院駁回。后來案外人張某某再起提起行政訴訟，要求撤銷業(yè)委會備案，一審竟勝訴，后二審駁回了張某某的起訴。此后，案外人蔣某某再次起訴要求撤銷業(yè)委會備案，同樣是一審勝訴二審被駁回。同樣事由竟三次起訴，六次裁判，業(yè)委會還未開始工作，就陪著過了幾次大堂，可見趕走物業(yè)有多難！

  業(yè)委會穩(wěn)定下來后，開始起訴物業(yè)，要求移送相關(guān)資料及公共配套設(shè)施。包括：物業(yè)用房、老年活動中心、少兒活動中心、幼兒園、地下車位、消控中心、水泵房等，總面積約一萬平方米。

  法院去哈爾濱城市建設(shè)檔案館調(diào)取了小區(qū)配套設(shè)施的有關(guān)檔案資料并實地踏察后，發(fā)現(xiàn)規(guī)劃中的部分公共配套房產(chǎn)已被辦成私有房產(chǎn)，法院無法處置，業(yè)主們只能感嘆房產(chǎn)市場水深無比。最終，法院認(rèn)定會館、物業(yè)用房、鍋爐房、消控中心、配電室等均是小區(qū)配套設(shè)施，應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主公用，老年活動中心、少兒中心等房屋根據(jù)小區(qū)的規(guī)劃內(nèi)容顯示，應(yīng)當(dāng)屬于公益用房的性質(zhì)，應(yīng)由業(yè)委會管理，判決小區(qū)物業(yè)將物業(yè)用房、會所、活動中心、人防車位等現(xiàn)有的房產(chǎn)、配套設(shè)施全部交業(yè)委會管理、使用。

  此后，又經(jīng)歷了物業(yè)上訴被駁回、開發(fā)商提起第三人撤銷之訴，直到2020年1月初，四季芳洲小區(qū)業(yè)主終于收到了哈爾濱市中院駁回開發(fā)商起訴的裁定，歷時數(shù)年之久的小區(qū)公共配套設(shè)施之爭，終于塵埃落定，小區(qū)業(yè)主拿回了屬于自己的小區(qū)公共房產(chǎn)。（（2018）黑01民終3383號）

  今天詳細(xì)介紹此案，不僅要說明業(yè)主們可以通過訴訟，拿回《民法典》實施前已被開發(fā)、物業(yè)占有的小區(qū)公共設(shè)施，更是因為此案當(dāng)時頗為引人注目，創(chuàng)造了國內(nèi)由法院判決歸屬業(yè)主所有的共有資產(chǎn)門類最多、品種最全、價值最高的司法案例，業(yè)主們拿回的總資產(chǎn)價值竟達(dá)上億元。

  四季芳洲小區(qū)總戶數(shù)1119戶，只是中小型社區(qū)，可被開發(fā)、物業(yè)侵占的業(yè)主權(quán)益竟達(dá)上億元，以前文章中說過，業(yè)主被侵占的權(quán)益只有更高，沒有最高，數(shù)額是會不斷地被打破的。廣大業(yè)主在震驚之余，應(yīng)想想自己居住的小區(qū)，哪些應(yīng)屬業(yè)主所有的公共設(shè)施還被開發(fā)、物業(yè)非法侵占著，何時能收回屬于自己的權(quán)益？

  廣大業(yè)主們不僅要為四季芳洲業(yè)委會的堅持不懈點贊，更要向其學(xué)習(xí)敢于向不法勢力抗?fàn)幍挠職狻Q心，只有在業(yè)委會的帶領(lǐng)下，團(tuán)結(jié)一致，百折不撓，這樣才能爭取回我們應(yīng)有的合法權(quán)益。

來源：業(yè)主研究會

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