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物業(yè)管理費(fèi)偏低是目前困擾許多老舊小區(qū)管理提升的“痛點(diǎn)”之一，然而物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)一般都會(huì)遇到反對聲音，有些小區(qū)甚至還吵翻天。但在七寶鎮(zhèn)，華景花苑、金泰公寓兩個(gè)小區(qū)最近不僅完成物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)，還結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況，建立了逐年遞增的調(diào)價(jià)模式。據(jù)了解，今年七寶鎮(zhèn)共有9個(gè)小區(qū)完成了物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)。
這些小區(qū)的大部分居民為何認(rèn)可調(diào)價(jià)？成功調(diào)價(jià)背后的關(guān)鍵在哪？記者帶著問題進(jìn)行了探訪。
兩小區(qū)建立逐年遞增的調(diào)價(jià)模式
據(jù)了解，華景花苑位于航北路35弄1—23號，建筑面積約2萬平方米。原物業(yè)合同于2020年表決，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.86元/月/平方米，于2023年3月31日到期。
居民區(qū)于2022年啟動(dòng)新合同商討，并于2022年12月底啟動(dòng)表決，明確合同期內(nèi)物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照“逢上海市最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整時(shí)，則自政府部門公布最低工作標(biāo)準(zhǔn)提高之月起，按（最低工作標(biāo)準(zhǔn)提高額度+福利增加額度）*小區(qū)服務(wù)管理人數(shù)÷小區(qū)總面積”的方式，相應(yīng)調(diào)整業(yè)主的物業(yè)管理（服務(wù)）標(biāo)準(zhǔn)。
經(jīng)過80.15%業(yè)主表決通過，目前，該小區(qū)已簽訂了新合同，合同有效期為2023年4月1日至2026年3月31日。
另一個(gè)實(shí)行逐年遞增物業(yè)費(fèi)的小區(qū)，則是位于漕寶路2999弄的金泰公寓。記者獲悉，該小區(qū)建筑面積約為6萬平方米。原物業(yè)合同于2019年表決，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.9元/月/平方米，于2021年12月31日到期。
居民區(qū)于2021年啟動(dòng)新合同商討，并于2021年年底啟動(dòng)表決，經(jīng)82.6%業(yè)主表決通過后簽訂新合同，明確合同期內(nèi)，2022年1月1日至2023年12月31日，每年遞增0.05元/月/平方米。
探尋調(diào)價(jià)背后的秘訣
華景花苑和金泰公寓這兩個(gè)小區(qū)物業(yè)費(fèi)都于日前成功調(diào)價(jià)，還創(chuàng)新性地建立了逐年遞增的調(diào)價(jià)模式。那么，這兩個(gè)小區(qū)絕大多數(shù)居民為什么會(huì)同意這個(gè)調(diào)價(jià)方案呢？
“小區(qū)多久沒進(jìn)行過物業(yè)費(fèi)的調(diào)價(jià)了？五年？十年？”華景花苑業(yè)委會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言，近幾年來，隨著物價(jià)上漲、勞動(dòng)力成本逐年增加等要素，物業(yè)管理服務(wù)成本也隨之不斷增長。若持續(xù)執(zhí)行原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，必然會(huì)造成企業(yè)持續(xù)虧損，進(jìn)而進(jìn)一步導(dǎo)致管理不規(guī)范、服務(wù)不到位，也必定影響居民日常生活。
“我們希望小區(qū)越來越好，物業(yè)的服務(wù)能夠‘質(zhì)價(jià)相符’”，華景花苑一位小區(qū)居民代表向記者透露，之所以她支持小區(qū)物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)，因?yàn)槲飿I(yè)承諾，未來調(diào)價(jià)后，將為居民提供詳細(xì)的物業(yè)費(fèi)收支情況和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。此外，物業(yè)公司也對物業(yè)費(fèi)為什么漲，漲在哪里進(jìn)行了介紹，相關(guān)負(fù)責(zé)人還表示，將積極采取措施提高小區(qū)的物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量，以減輕漲物業(yè)費(fèi)對小區(qū)居民造成的不利影響。
“此次調(diào)價(jià)，居民區(qū)特地邀請了社建辦、房管所等職能部門，與居委會(huì)、物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)一起召開居民區(qū)協(xié)調(diào)會(huì)，明確漲物業(yè)費(fèi)的理由和必要性，向居民和業(yè)委會(huì)做出充分的解釋和說明”，航華四村第二居民區(qū)黨總支書記毛俏峰告訴記者，為確保小區(qū)物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)知曉度100%。居委會(huì)、業(yè)委會(huì)組織居民代表大會(huì)說明漲物業(yè)費(fèi)的原因和必要性，讓居民了解漲物業(yè)費(fèi)對小區(qū)整體發(fā)展和居民自身利益的積極作用。最終，通過小區(qū)“三駕馬車”黨總支、業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司共同努力，充分聽取居民的意見和建議，公示物業(yè)費(fèi)的收支情況，提高物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量，獲得了居民的支持和理解。
對于此次調(diào)價(jià)，華景花苑小區(qū)物業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，將不斷提升物業(yè)管理水平，為小區(qū)居民提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
而在金泰公寓，亦是用好了三個(gè)“力”的法寶：“四位一體”凝心聚力；多方力量齊心助力；社區(qū)代表會(huì)心共力，促成了小區(qū)物業(yè)費(fèi)成功調(diào)價(jià)。
今年，該小區(qū)物業(yè)費(fèi)剛剛進(jìn)行了第二年漲價(jià)，每年漲0.05元，今年物業(yè)費(fèi)整好1元錢。“雖然每年只漲了5分錢，但我們也要讓居民感受到5分錢的價(jià)值”，漕寶路居委會(huì)黨總支書記、居委會(huì)主任徐繼芳告訴記者，金泰公寓是1994年建立的混合型老舊小區(qū)，原先物業(yè)費(fèi)0.9元錢，物業(yè)服務(wù)提升難，漲物業(yè)費(fèi)一直也是一件比較困難的事，通過黨總支、業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司共同努力，多宣傳多溝通，終于，小區(qū)物業(yè)費(fèi)于去年進(jìn)行了上調(diào)。
徐繼芳介紹，這兩年，物業(yè)公司與社區(qū)居民交流更緊密了，物業(yè)、樓組長、樓道居民一起，多次清理樓道衛(wèi)生死角，改變樓道堆物等陋習(xí)，使小區(qū)的環(huán)境面貌慢慢得到提升，大多數(shù)居民也體會(huì)到了物業(yè)公司服務(wù)的改變。這幾年，小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率一直保持在95%以上。
七寶鎮(zhèn)已有9個(gè)小區(qū)完成物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)
記者獲悉，今年七寶鎮(zhèn)共有9個(gè)小區(qū)完成物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)。七寶鎮(zhèn)依托“紅色物業(yè)”提質(zhì)升級，要求小區(qū)各居民區(qū)黨組織發(fā)揮領(lǐng)頭雁，引領(lǐng)“三駕馬車”協(xié)同共治的機(jī)制，結(jié)合小區(qū)實(shí)際、規(guī)范有序、公開協(xié)商地科學(xué)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。
“接下來，主要針對兩個(gè)關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)的小區(qū)：一是針對合同到期正在洽談新合同的小區(qū)；二是針對物業(yè)費(fèi)從未調(diào)過，且業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)也有意愿調(diào)整的小區(qū)?！逼邔氭?zhèn)房辦相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者介紹，七寶鎮(zhèn)將通過社建辦、房管所、各居委、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司、業(yè)主代表多方協(xié)同，從宣傳、引導(dǎo)、講壇、片區(qū)交流等多模式推進(jìn)物業(yè)費(fèi)“質(zhì)價(jià)相符”的理念，對小區(qū)物業(yè)費(fèi)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，逐步促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)水平和服務(wù)價(jià)格合理化雙提升，讓居民有更好的感受度，讓物業(yè)有更多的積極性，也進(jìn)一步為社區(qū)治理凝聚人心奠定基礎(chǔ)。
區(qū)房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，物業(yè)費(fèi)漲不漲價(jià)關(guān)系到社區(qū)治理方方面面，事關(guān)物業(yè)行業(yè)長期健康運(yùn)行發(fā)展。為進(jìn)一步推動(dòng)物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)工作提質(zhì)提速，區(qū)房管局于2023年3月出臺(tái)《閔行區(qū)住宅物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整指導(dǎo)手冊》和《閔行區(qū)住宅物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整十問十答》，對住宅物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)工作進(jìn)行了全流程、全要素、全方位的說明及闡述，賦能屬地街鎮(zhèn)在日常指導(dǎo)小區(qū)開展物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)時(shí)參考，推動(dòng)住宅物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)工作規(guī)范、有序、高效開展。
來源：業(yè)委會(huì)八卦站
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很多小區(qū)業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果公布后，
近期收到一個(gè)業(yè)主知情權(quán)判決。業(yè)主懷疑投票的真實(shí)性，業(yè)主群里也看到很多人質(zhì)疑，于是起訴業(yè)委會(huì)，要求查閱所有人的表決票。法院駁回了。
因?yàn)楸頉Q票上面載了業(yè)主姓名、房號、產(chǎn)權(quán)面積、聯(lián)系方式、受托人姓名、身份證號碼及聯(lián)系方式等個(gè)人詳細(xì)信息，涉及業(yè)主隱私信息。
法院認(rèn)為，業(yè)主知情權(quán)依法受到保護(hù)，但業(yè)主應(yīng)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)合法合理行使其權(quán)利，即應(yīng)以不損害其他業(yè)主利益為邊界。
以下是法院的詳細(xì)邏輯：
房屋漏水，
房屋漏水致地面及墻壁發(fā)霉， 超保修期， 開發(fā)商拒絕勘察維修 2019年4月，馬先生購買了一套期房，合同約定該房屋于2021年2月交付使用，質(zhì)保期為交付后2年。 2023年2月，馬先生入住該房屋，沒過多久就發(fā)現(xiàn)地面及墻壁多處滲水發(fā)霉，開發(fā)商卻以房屋已過質(zhì)保期為由拒絕勘察和維修。 為此，馬先生不得不推遲婚期，先行租房居住，并自行找專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢修。經(jīng)檢測，房屋地板磚下方給水管道彎頭處存在漏點(diǎn)。 2023年6月，馬先生提起訴訟，要求開發(fā)商承擔(dān)維修責(zé)任并賠償各項(xiàng)損失18900元。
房屋隱藏質(zhì)量問題， 在質(zhì)保期內(nèi)無法自然顯現(xiàn)， 開發(fā)商仍有保修義務(wù) 法院審理后認(rèn)為，本案中，開發(fā)商與馬先生簽訂《商品房買賣合同》后，應(yīng)當(dāng)按照合同的約定交付質(zhì)量合格的商品房。 結(jié)合馬先生發(fā)現(xiàn)位于16層的涉案房屋存在大面積霉變情況的日期和日常生活經(jīng)驗(yàn)判斷，涉案房屋暗管漏水應(yīng)該已有一段時(shí)間，涉案房屋在質(zhì)保期內(nèi)暗管漏水，并導(dǎo)致樓下13層房屋公共衛(wèi)生間天花板浸泡具有高度蓋然性。 況且，即便業(yè)主房屋售后質(zhì)保期屆滿，交付的房屋出現(xiàn)問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)在保修范圍和期限內(nèi)承擔(dān)保修責(zé)任，該保修責(zé)任的完成應(yīng)以商品房瑕疵修復(fù)達(dá)到滿足房屋正常使用的標(biāo)準(zhǔn)為前提。 涉案房屋室內(nèi)漏水部位為房屋交付前已施工完成的隱蔽工程，從房屋交付到發(fā)生漏水的時(shí)間上看，不符合社會(huì)大眾對于家裝隱蔽工程的合理期待，房屋隱藏的質(zhì)量問題，在質(zhì)保期內(nèi)無法自然顯現(xiàn)，則開發(fā)商不能以已過質(zhì)保期為由進(jìn)行抗辯。 綜上，法院作出判決：開發(fā)商應(yīng)繼續(xù)履行其保修義務(wù)，并承擔(dān)馬先生因房屋漏水導(dǎo)致的檢測費(fèi)、維修費(fèi)、鑒定費(fèi)等所有損失。 宣判后，雙方均未上訴，現(xiàn)判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。
法官說法： 開發(fā)商將質(zhì)保期限 作為逃避質(zhì)量保障的保護(hù)傘， 顯失公平 承辦法官郁華介紹，本案是一起突破房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)于商品房質(zhì)量保修期限限制的典型案件。 在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未完整履行合同約定的質(zhì)保義務(wù)時(shí)，房屋所有權(quán)人主張其繼續(xù)履行不應(yīng)受質(zhì)保期限制。 我國法律要求商品房買賣合同中必須約定房屋質(zhì)保期的目的，在于可以免除購房者舉證房屋質(zhì)量問題系開發(fā)商所致的責(zé)任，但不能必然免除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在合理期限內(nèi)保證房屋質(zhì)量的合同義務(wù)，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以質(zhì)保期限作為逃避質(zhì)量保證及維修責(zé)任的保護(hù)傘，則有違誠實(shí)信用，顯失公平。 《民法典》第五百七十七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！?/p> 業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂《商品房買賣合同》，基于平等自愿，買賣雙方均應(yīng)受其約束，房屋購買方應(yīng)按合同約定交付購房款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定向購買方交付質(zhì)量合格的商品房，如果商品房質(zhì)量不合格，則無“質(zhì)保期”可言，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
來源：唐山晚報(bào)
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小王居住的小區(qū)綠化非常好，業(yè)主都非常滿意，但是小王卻不堪其擾，因?yàn)榧依锏年柟舛急灰豢么髽鋼踝×?，?dǎo)致家里的光照不足，有時(shí)白天都要開燈。
民法典 因此，小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)的樹木歸小區(qū)全體業(yè)主共有，小王私自砍伐的行為侵害了其他業(yè)主的權(quán)利。
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