業(yè)主們是否有這樣的遭遇：對(duì)面鄰居家經(jīng)過一段時(shí)間裝修后卻掛出了民宿、某某公司的牌子，樓下鄰居則把房子出租出去開了一家燒烤店!

  住宅變成了商鋪后，引來大量小區(qū)以外的人，自然也帶來了安全隱患，還有噪音、飯店的油煙無不時(shí)刻侵?jǐn)_著周邊業(yè)主。業(yè)主該怎么辦？去市場(chǎng)監(jiān)督局（原工商局）舉報(bào)，一查人家可是有正規(guī)的營業(yè)執(zhí)照，不是非法經(jīng)營。去物業(yè)投訴呢？物業(yè)肯定是兩手一攤，我們沒有執(zhí)法權(quán)無能為力，再說人家都取得了營業(yè)執(zhí)照，我們管得了嗎？再去社區(qū)居委會(huì)、街道辦、城管等，折騰好久，還是無法解決。

  住宅只有居住屬性，并非商業(yè)房產(chǎn)，以往是不能從事經(jīng)營性活動(dòng)的。但近年來，各地為搞活經(jīng)濟(jì)、同時(shí)降低創(chuàng)業(yè)者的門檻，在經(jīng)營場(chǎng)所方面有所放松，所以在居民樓內(nèi)就可能出現(xiàn)各類商服設(shè)施。可業(yè)主遇到這類情況時(shí)自身權(quán)益確實(shí)受到侵害，該如何維權(quán)呢？

      2022年3月，鞍山市鐵東區(qū)張某某將位于礦工路2棟1層1號(hào)住宅性質(zhì)的住房出租給劉某經(jīng)營燒烤店。居住于2棟2層4號(hào)的殷某以受到燒烤店侵害為由起訴至法院，要求張某某將房屋恢復(fù)成住宅原狀。

  法院審理后認(rèn)為，本案屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛?！睹穹ǖ洹返诙倨呤艞l規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意”。被告張某某并未提供證據(jù)證明其將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的行為經(jīng)過了有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意，故被告的行為不符合法律規(guī)定。一審法院判決被告將房屋恢復(fù)原狀。后被告不服提起上訴，被鞍山市中院依法駁回。（（2023）遼03民終2144號(hào)）

  業(yè)主如果遇到鄰居將住宅必成經(jīng)營性用房，在物業(yè)、社區(qū)、街道辦等都無力解決的情況下，提起訴訟是一個(gè)很好的解決途徑。

  業(yè)主在遇到此類糾紛需提起訴訟解決時(shí)，要注意以下幾點(diǎn)：

1、根據(jù)《民法典》第二百七十九條的規(guī)定，業(yè)主改變房產(chǎn)用途不僅違反法律法規(guī)，還可能違反管理公約，這樣如果小區(qū)已成立業(yè)委會(huì)，那就可以由業(yè)委會(huì)提起訴訟。

2、此類案件的被告經(jīng)常會(huì)用“已取得周邊部分業(yè)主的同意”、“原告業(yè)主沒有證據(jù)證明受到損害，或其損害結(jié)果與被告改變房屋用途沒有因果關(guān)系”等進(jìn)行抗辯。有的被告在改變房屋用途時(shí)事先是會(huì)和周邊鄰居打好招呼、給予一定補(bǔ)償，但第二百七十九條規(guī)定必須“經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意”，根據(jù)最高院的司法解釋：本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有利害關(guān)系的業(yè)主。所以，被告取得了部分鄰居的同意是不行的，必須是全棟都同意。

  業(yè)主被噪音、油煙所侵害卻很難提供相應(yīng)的證據(jù)，但根據(jù)《民法典》及最高院的解釋，本棟建筑物內(nèi)的業(yè)主是有利害關(guān)系的業(yè)主，不同于本棟建筑物之外的業(yè)主，其請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失，無需證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響，所以，本棟內(nèi)的業(yè)主只須證明鄰居改變了房屋用途即可起訴。

3、可以起訴維權(quán)的業(yè)主，并不只限于本棟內(nèi)的業(yè)主。根據(jù)《最高院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。所以，即使是本棟以外的業(yè)主，只要證明受到了鄰居改變房屋用途的影響，例如自己家雖離被告較遠(yuǎn)不受油煙侵?jǐn)_，但來此吃飯的人經(jīng)常把車停自己家門口，對(duì)自己仍有影響的。

  住宅樓內(nèi)開設(shè)商鋪，不僅對(duì)業(yè)主的生活質(zhì)量有影響，而且對(duì)房屋價(jià)值也會(huì)打折扣的，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)此類情況協(xié)商不成時(shí)，一定要拿起法律武器進(jìn)行積極維權(quán)。