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房屋漏水致地面及墻壁發(fā)霉，

超保修期，

開(kāi)發(fā)商拒絕勘察維修

2019年4月，馬先生購(gòu)買了一套期房，合同約定該房屋于2021年2月交付使用，質(zhì)保期為交付后2年。

2023年2月，馬先生入住該房屋，沒(méi)過(guò)多久就發(fā)現(xiàn)地面及墻壁多處滲水發(fā)霉，開(kāi)發(fā)商卻以房屋已過(guò)質(zhì)保期為由拒絕勘察和維修。

為此，馬先生不得不推遲婚期，先行租房居住，并自行找專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢修。經(jīng)檢測(cè)，房屋地板磚下方給水管道彎頭處存在漏點(diǎn)。

2023年6月，馬先生提起訴訟，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)維修責(zé)任并賠償各項(xiàng)損失18900元。

房屋隱藏質(zhì)量問(wèn)題，

在質(zhì)保期內(nèi)無(wú)法自然顯現(xiàn)，

開(kāi)發(fā)商仍有保修義務(wù)

法院審理后認(rèn)為，本案中，開(kāi)發(fā)商與馬先生簽訂《商品房買賣合同》后，應(yīng)當(dāng)按照合同的約定交付質(zhì)量合格的商品房。

結(jié)合馬先生發(fā)現(xiàn)位于16層的涉案房屋存在大面積霉變情況的日期和日常生活經(jīng)驗(yàn)判斷，涉案房屋暗管漏水應(yīng)該已有一段時(shí)間，涉案房屋在質(zhì)保期內(nèi)暗管漏水，并導(dǎo)致樓下13層房屋公共衛(wèi)生間天花板浸泡具有高度蓋然性。

況且，即便業(yè)主房屋售后質(zhì)保期屆滿，交付的房屋出現(xiàn)問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)在保修范圍和期限內(nèi)承擔(dān)保修責(zé)任，該保修責(zé)任的完成應(yīng)以商品房瑕疵修復(fù)達(dá)到滿足房屋正常使用的標(biāo)準(zhǔn)為前提。

涉案房屋室內(nèi)漏水部位為房屋交付前已施工完成的隱蔽工程，從房屋交付到發(fā)生漏水的時(shí)間上看，不符合社會(huì)大眾對(duì)于家裝隱蔽工程的合理期待，房屋隱藏的質(zhì)量問(wèn)題，在質(zhì)保期內(nèi)無(wú)法自然顯現(xiàn)，則開(kāi)發(fā)商不能以已過(guò)質(zhì)保期為由進(jìn)行抗辯。

綜上，法院作出判決：開(kāi)發(fā)商應(yīng)繼續(xù)履行其保修義務(wù)，并承擔(dān)馬先生因房屋漏水導(dǎo)致的檢測(cè)費(fèi)、維修費(fèi)、鑒定費(fèi)等所有損失。

宣判后，雙方均未上訴，現(xiàn)判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。

法官說(shuō)法：

開(kāi)發(fā)商將質(zhì)保期限

作為逃避質(zhì)量保障的保護(hù)傘，

顯失公平

承辦法官郁華介紹，本案是一起突破房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)關(guān)于商品房質(zhì)量保修期限限制的典型案件。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未完整履行合同約定的質(zhì)保義務(wù)時(shí)，房屋所有權(quán)人主張其繼續(xù)履行不應(yīng)受質(zhì)保期限制。

我國(guó)法律要求商品房買賣合同中必須約定房屋質(zhì)保期的目的，在于可以免除購(gòu)房者舉證房屋質(zhì)量問(wèn)題系開(kāi)發(fā)商所致的責(zé)任，但不能必然免除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在合理期限內(nèi)保證房屋質(zhì)量的合同義務(wù)，若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以質(zhì)保期限作為逃避質(zhì)量保證及維修責(zé)任的保護(hù)傘，則有違誠(chéng)實(shí)信用，顯失公平。

《民法典》第五百七十七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”

業(yè)主與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂《商品房買賣合同》，基于平等自愿，買賣雙方均應(yīng)受其約束，房屋購(gòu)買方應(yīng)按合同約定交付購(gòu)房款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定向購(gòu)買方交付質(zhì)量合格的商品房，如果商品房質(zhì)量不合格，則無(wú)“質(zhì)保期”可言，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。