業(yè)委會(huì)已經(jīng)到期，能否組織業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)選聘進(jìn)行表決？
發(fā)表時(shí)間：2023-10-11 09:35
上海市浦東新區(qū)名門濱江苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)在任期屆滿后是否有權(quán)組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘工作。根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)任期屆滿的五個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)在收到書面報(bào)告之日起六十日內(nèi)組建換屆改選小組，并在業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前，由換屆改選小組組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。《議事規(guī)則》第三十二條約定，業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前兩個(gè)月，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告街道辦事處?，F(xiàn)上海市浦東新區(qū)名門濱江苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)在任期屆滿前四個(gè)月口頭報(bào)告街道辦事處，時(shí)間上雖有違《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，但符合《議事規(guī)則》的約定，報(bào)告形式上未采用書面形式，但街道辦事處出具證明對(duì)上海市浦東新區(qū)名門濱江苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)曾于2020年8月進(jìn)行匯報(bào)予以確認(rèn)，故一審法院認(rèn)為上海市浦東新區(qū)名門濱江苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的報(bào)告手續(xù)雖存在瑕疵，但未構(gòu)成對(duì)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》及《議事規(guī)則》的實(shí)質(zhì)性違反。街道辦事處在知悉上海市浦東新區(qū)名門濱江苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)任期將于2020年12月屆滿后，至任期實(shí)際屆滿之時(shí)仍未啟動(dòng)組建換屆改選小組以選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)，故新一屆業(yè)主委員會(huì)未及時(shí)成立的責(zé)任不能歸咎于上海市浦東新區(qū)名門濱江苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)。至于街道辦事處是否因疫情防控等原因未開(kāi)展組建換屆改選小組，不在本案業(yè)主撤銷權(quán)糾紛的審查范圍。根據(jù)《議事規(guī)則》第三十四條的約定，上海市浦東新區(qū)名門濱江苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)繼續(xù)履行其職責(zé)。同時(shí)，根據(jù)《議事規(guī)則》第十八條的約定，擬定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)方案并報(bào)業(yè)主大會(huì)決定屬于業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)范疇。故上海市浦東新區(qū)名門濱江苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)在任期屆滿后，在小區(qū)原物業(yè)服務(wù)合同到期的情況下，有權(quán)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)開(kāi)展物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘工作。根據(jù)查明事實(shí)，被上訴人上海市浦東新區(qū)名門濱江苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)在任期屆滿前四個(gè)月口頭報(bào)告街道辦事處上述事宜，時(shí)間上雖未達(dá)至《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》相關(guān)規(guī)定，但符合該小區(qū)《議事規(guī)則》；報(bào)告形式上未采用書面形式，但根據(jù)街道辦事處證明其曾于2020年8月進(jìn)行匯報(bào)，在無(wú)相反證據(jù)條件下，不能認(rèn)為本案報(bào)告程序構(gòu)成對(duì)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》、《議事規(guī)則》實(shí)質(zhì)性違反。街道辦事處在知曉被上訴人業(yè)委會(huì)任期將屆滿，客觀上未即時(shí)啟動(dòng)組建換屆改選小組以選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)，新一屆業(yè)主委員會(huì)未及時(shí)成立不能歸咎于被上訴人業(yè)委會(huì)。根據(jù)《議事規(guī)則》明確規(guī)定，被上訴人業(yè)委會(huì)應(yīng)繼續(xù)履行其職責(zé)，包含擬定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)方案并報(bào)業(yè)主大會(huì)決定。原判于此認(rèn)定正確，本院應(yīng)予肯定。根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第二十八條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿的五個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)在收到書面報(bào)告之日起六十日內(nèi)組建換屆改選小組，并在業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前，由換屆改選小組組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。 業(yè)主委員會(huì)未按照前款規(guī)定報(bào)告的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處可以應(yīng)業(yè)主書面要求組建換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。 換屆改選小組由業(yè)主代表，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表，物業(yè)所在地居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代表組成。換屆改選小組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)定第二十條第二款的規(guī)定，人數(shù)所占比例應(yīng)當(dāng)不低于換屆改選小組總?cè)藬?shù)的二分之一。換屆改選小組組長(zhǎng)由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表?yè)?dān)任。 自換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會(huì)不得組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)下列事項(xiàng)作出決定： (一)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè); (二)調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn); (三)除管理規(guī)約規(guī)定情形之外的物業(yè)維修、更新、改造等重大事項(xiàng);這里里面有兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：1、換屆小組的產(chǎn)生，決定權(quán)是在鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處 2、換屆小組產(chǎn)生之后，業(yè)委會(huì)才不得組織業(yè)主大會(huì)表決重大事項(xiàng)。也就是換屆小組沒(méi)有產(chǎn)生之前，是沒(méi)有問(wèn)題的，因?yàn)樽h事規(guī)則里面有約定。
游戲規(guī)則的關(guān)鍵在于：換屆改選小組是否產(chǎn)生。腹黑一點(diǎn)，如果街道認(rèn)可這個(gè)操作，只要推遲換屆小組產(chǎn)生即可，如果不認(rèn)可，在業(yè)委會(huì)啟動(dòng)該項(xiàng)目的一剎那組建換屆改選小組即可完成絕殺，狙擊步槍的扳機(jī)是在街道手里扣著的。對(duì)這個(gè)話題，你怎么看？這樣理解合適么？請(qǐng)?jiān)谖恼孪旅媪粞?，闡述您的觀點(diǎn)！
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