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法院判決
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Q1：住宅小區(qū)內(nèi)哪些事項屬于重大事項？
答：根據(jù)《民法典》第二百七十八條規(guī)定，下列事項由業(yè)主共同決定:
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則
《業(yè)主大會議事規(guī)則》主要包括業(yè)主大會怎么召開、議事內(nèi)容、投票的方式和流程等內(nèi)容。
（二）制定和修改管理規(guī)約
《管理規(guī)約》就是小區(qū)內(nèi)的“憲法”，規(guī)定業(yè)主的權利與義務，包括公共秩序維護、共同費用的分攤、專有部分的合理使用等內(nèi)容。
（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員
業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會（簡稱業(yè)委會），作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構，執(zhí)行業(yè)主大會的各項重大決策；做出并組織實施部分無需業(yè)主大會共同表決的事項決定。
（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人
若大多數(shù)業(yè)主都對物業(yè)服務企業(yè)的服務不滿意，則需通過業(yè)主大會表決決定是否更換物業(yè)服務企業(yè)，也需要由業(yè)主大會表決決定采取何種方式選聘哪種規(guī)模的物業(yè)服務企業(yè)，或決定業(yè)主自主管理。
（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金
使用全體業(yè)主的住宅專項維修資金用于增加共用設施、修復漏水、修復墻面、維修或增加監(jiān)控等，都要經(jīng)過業(yè)主大會表決同意后才能實施。
（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金
專項維修資金用完了之后，仍不夠維修費用，需要再籌集，則需要業(yè)主大會表決確定籌集標準后再實施籌集行為。
（七）改建、重建建筑物及其附屬設施
需要對原有建筑進行改造，或年久失修需要重建，或需改建或重建電動車停放處充電點、改造小區(qū)電容電路等。
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動
將小區(qū)公共架空層、樓面、公共場地出租用于設置廣告、停車收費等經(jīng)營活動的，需由業(yè)主大會表決同意是否出租，并同意收益分配方案。
（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
Q2：表決比例如何計算？
答：根據(jù)《民法典》的規(guī)定，業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。上述規(guī)定也就是我們常說的需“雙2/3”業(yè)主參與表決的由來。
Q3：如何認定“業(yè)主”身份？
《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第十三條規(guī)定：“依法登記取得或者根據(jù)《物權法》第二章第三節(jié)（《民法典》物權編）規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業(yè)主?；诜课葙I賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業(yè)主?！?/span>
Q4：目前，經(jīng)常出現(xiàn)因業(yè)主身份無法確定，導致人民法院判決表決無效的情況，有沒有更好的辦法，解決表決時業(yè)主身份認定難的問題？
答：可以在業(yè)主參與表決時出示相關產(chǎn)權證明，證實屬于登記的業(yè)主本人的再行使投票權利。
資料來源：業(yè)委會資訊公眾號
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